Detailplaneeringu eesmärk on laiemas mõttes eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine, kuid kitsamas mõttes määrab see detailselt hoonestusala ja ehitise ehituslikud ning arhitektuurilised tingimused. Ehitustegevuse käigus võib arendaja jaoks selguda tõsiasi, et ehitusprojekti elluviimine detailplaneeringus kehtestatud tingimusi järgides ei olegi võimalik ning kõrvalekalde tõttu võib ehitis selle valmimisel olla vastuolus ehitusprojekti alusel väljastatud ehitusloaga. Viimase tõttu võib kasutusloa saamine osutuda esialgselt planeeritust vaevalisemaks, kuivõrd ehitis on õigusvastane. Uue detailplaneeringu algatamist nõuda olukorras, kus kõrvalekalle on marginaalne, oleks menetlusaja tõttu arendaja suhtes ebaproportsionaalne.
Seadusandja on sellisteks puhkudeks näinud ette detailplaneeringu olemasolul ehitise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimuste väljastamise, millega detailplaneeringust nähtuv erisus kõrvaldatakse. Sellisel juhtumil võibki olla tegemist erandliku olukorraga, kus detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia. Ehitusseadustik võimaldab erandjuhtudel projekteerimistingimusi väljastada, lisaks eelmises lauses nimetatule, veel kahel juhul – A) detailplaneeringu kehtestamist on möödas üle viie aasta ja B) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
Antud juhul on projekteerimistingimuste kujul tegemist ehitisele kehtestatud lisatingimustega ning haldusmenetluslikus käsitluses haldusaktiga. Sellega võib täpsustada ehitise detailplaneeringust käsitletud hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist, nihutamist, kõrguse ja vajaduse korral sügavus muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest. Muu hulgas võib täpsustada arhitektuurilisi ja ehituslikke tingimusi jne. Oluline on mainida, et projekteerimistingimusi ei väljastata detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks.
Olgu öeldud, et projekteerimistingimuste väljastamist detailplaneeringu koostamise kohustusega alal ehitusloakohustusliku hoone täpsustamiseks võib vaadelda siiski erandlikuna. Detailplaneeringu koostamine on muu hulgas nõutav tiheasustusaladel (linnad, alevid, alevikud) ning olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Kuna detailplaneering on ehitusprojekti aluseks, siis reeglina tingivad ulatuslikud muudatused ehitusprojektis üldjuhul uue detailplaneeringu menetluse algatamise ning uue projektdokumentatsiooni koostamise. Projekteerimistingimustest võib seega olla oluline abi, et kindlustada nõuetekohane ja õiguspärane ehitustegevus vähemolulisi ehitusprojekti muudatusi tingivate asjaolude ilmnemisel.
Projekteerimistingimusi võib käsitleda ka ehitusloa eelhaldusaktina aladel ja juhtudel, kui detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Ehitusõigus määratletakse sellisel juhul üksnes projekteerimistingimustega, millega kehtestatakse ehitise püstitamiseks nõutavad tingimused ning mida tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta. Nagu eelnevalt märgitud, siis selliselt on võimalik ehitada aladel, kus detailplaneeringu koostamise kohustus puudub ning juhtudel, kus tegemist on küll detailplaneeringu alaga, kuid soovitakse püstitada üht hoonet sarnaste hoonete vahele või seda hoonet laiendada. Tegemist on kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsusega ja tingimusel, et ehitis sobitub väljakujunenud keskkonda ning ehitusprojekt ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud tingimustega (vt tingimusi täpsemalt planeerimisseaduse § 125 lõige 5). Projekteerimistingimusi saab seega kasutada ühe kinnisasja planeeringualadel, kus kõik ehituslikud tingimused on juba väljakujunenud ehk sarnaste hoonete vahele võib vabale kinnisasjale ehitada samasuguse hoone ilma, et selleks peaks detailplaneeringut koostama. Ehitusprojekt hoone laiendamiseks üle 33% esialgu kavandatud mahust toimub sellistel juhtudel samuti projekteerimistingimuste alusel. Vastavalt planeerimisseaduse § 31 lg-le 2 toimub projekteerimistingimuste väljastamine 30-60 päeva jooksul alates taotluse esitamise päevast ja selle kehtivus on viis aastat. Seega on projekteerimistingimuste eelnõu menetlemine oluliselt kiirem kui detailplaneeringu menetlus.
Gert-Omar Tamuri
Jurist
