„See, mis sul on, on õhk nelja seina vahel”, tavatses minu õppejõud öelda üldistatult korteriomandite kohta. Muidugi võib korteriomandite piires olla selliseid seinu või torustikke, mis kuuluvad vaid korteriomanikule ja mille saatuse üle võib korteriomanik üksinda otsustada, peab siiski arvestama sellega, et paljud korteriomandi piires olevad seinad ja torustikud kuuluvad kaasomandisse. Lisaks veel avatäited, hoone katus, välisseinad, vundament, ühised kommunikatsioonid, maja ümber asuv õueala. Praktikas tekitab teadmatust sellest või soovimatus seda mõista palju lahkhelisid. Esimese korruse elanikku ei huvita ju läbisadav katus, viimase korruse elanikku aga niiske ja külma keldri kohal asuv esimese korruse külm põrand. Ja mida rohkem kaasomanikke, seda rohkem lahkhelisid.
Kui korteriomandeid elamus on üle kümne, peab korteriühistul reeglina olema juhatus ning korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset korteriühistu kaudu, mis lihtsustab asjaajamist üldise reguleerituse tõttu. Elamutes, kus korteriühistul juhatus puudub, või kinnisomand ei ole üldse korteriomanditeks jagatud (kaasomanikele kuulub sellisel juhul mõtteline osa kinnisasjast), tuleb omanikel üksmeelele jõuda korteriühistu juhatuse suunava jõuta.
Üldised põhimõtted, mida kaasomanik kaasomandi esemega seotud küsimustes teadma peaks, on järgmised:
nii nagu korteriomanikud, peavad kaasomanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve;
igaüks peab kandma kulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele;
kaasomandi osa tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse jäävaid küsimusi otsustatakse häälteenamusega, olulisemaid otsuseid tuleb teha aga osapoolte kokkuleppel;
kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks teiste nõusolekut vaja ei ole.
Eeltoodud põhimõtetest aga mitte kõik pole üheselt selged ning nende tähendust tuleb vastavalt olukorrale sisustada. Näiteks küsimus sellest, mis jääb kaasomandi tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse või mis on hea usu põhimõte omavahelistes suhetes. Ühest vastust kõikidele praktikas tõusetuvatele küsimustele ei anna ka kohtupraktika. Näiteks õhksoojuspumba elamu seinale kinnitamise üle võib otsustada häälteenamuse alusel, aga kaasomandi esemel oleva parkla laiendamine võib olla küsimus, mis võib vajada poolte kokkulepet.
Paljud vaidlused on praktikas seotud ka kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud kulutuste hüvitamisega. Kaasomanik, kellele lekkivast katusest pähe ei saja ja kes pole lekkivat katust elu sees näinud, kuid kellel samas jalad külma põranda tõttu külmetavad, ei soovi osaleda selliste kulutuste kandmisel, mis teda vahetult ei puuduta. Lisaks tekitab küsitavusi see, kas kulutus oli ikkagi säilitamiseks vajalik ja millises ulatuses. Soovitus siinkohal on mõelda tulevikule selles võtmes, et külg külje kõrval tuleb elada ka edaspidi ning seetõttu ehk vältida vaidlemist iga pisiasja üle. Kaasomanike puhul on mõistlik kaaluda detailse kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist, millega saab paika seada mh ka kulutuste kandmise kokkulepped. Ja seda tuleks teha läbimõeldult enne vaidluste tekkimist, sest kui kord on juba tekkinud tüli, on kokkuleppele jõudmine kolmandate osapoolte kaasabita pea võimatu. Kuna praktiliste probleemide ilmnemiseni on keeruline ette näha kõike, tasub enne kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kaaluda nõupidamist asjatundjaga.
Meeli Rondel
Advokaat
