Miks antud teema üldse on päevakajaline?
Eesti territoorium on jagatud jahipiirkondadeks (JahiS § 5) ning iga jahipiirkonna osas on väljastatud 2013. aastal selle kasutusõiguse luba (JahiS § 13 ja § 14). Jahipiirkonna kasutusõiguse luba kehtib 10 aastat ning seega aastal 2023 saavad jahipiirkondade kasutuslubade kehtivused läbi, juhul kui neid ei pikendata Keskkonnaameti poolt. Jahipiirkonna kasutusõiguse loa pikendamiseks tuleb selle kasutajal täita rida nõudmisi, milledest üks on see, et oleks antud jahipiirkonnas sõlmitud maaomanikega kirjalikud kokkulepped jahindustegevuse korraldamiseks maaomanike kinnisasjadel. Sellest tulenevalt on toimunud pidev suhtlus ja läbirääkimised jahimeeste ja maaomanike vahel, et vastavad lepingud sõlmida ja saavutada jahipiirkonna kasutusõiguse loa pikendamine Keskkonnaameti poolt. Tänaseks on osad jahipiirkondade kasutajad saanud vajalikud jahipiirkonna kasutusõiguse load pikendatud, kui osad alles tegelevad sellega.
Probleemid praktikas
Seoses maa jahindusliku kasutamise lepingute sõlmimisega on aga tekkinud mitmeid vaidluskohti jahimeeste ja maaomanike vahel. Üks sellistest seondub kaasomandis oleva kinnisasjaga ja selle osas maa jahindusliku kasutamise lepingu sõlmimisega. Kaasomand on üks probleemsemaid omandivorme Eesti õiguskorras. Tegemist on ühise omandiga, mis on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand (AÕS § 70 lg 1). Seejuures on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand (AÕS § 70 lg 3). Piltlikult öeldes, kui kahele isikule kuulub kinnisasi kaasomandis, siis seega kuulub neile mõlemale sellest kinnisasjast mõtteline osa, mis kinnistusraamatus on märgitud murdarvuna nt ½ ja ½ või nt 2/3 ja 1/3. Juhul kui kasutuskorda ei ole kinnisasjale seatud ehk ei ole konkreetselt ära jaotatud, millist maa-ala üks või teine kaasomanik võib ainuisikuliselt kasutada, tekib probleem sellest kui üks kaasomanik soovib sõlmida maa jahindusliku kasutamise lepingut ja teine ei soovi.
Praktikas on tulnud ette olukordi, kus üks kaasomanik on sõlminud kogu kinnisasja peale vastava maa jahindusliku kasutamise lepingu jahipiirkonna kasutajaga. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et võlaõigusliku rendi- või üürilepingu sõlmimine ei ole kinnisasja koormamine AÕS § 74 lg 1 mõttes, s.t võlaõigusliku lepingu kehtivuseks ei ole vaja kinnisasja kaasomanike kokkulepet.[1] Seega kuigi rendi- või üürileping ei ole kehtetu AÕS § 74 lg 1 alusel, peaks kogu kinnisasja suhtes sõlmitava võlaõigusliku lepingu jaoks olema kõigi kaasomanike kokkulepe. AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kuivõrd kinnisasja jahinduslikuks kasutamiseks andmise otsustamine on oluline kaasomandis oleva kinnisasja kasutamise küsimus, siis on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek selleks. Ühe või mitme kaasomaniku nõusoleku puudumine kinnisasja jahinduslikuks kasutamiseks andmiseks ei muuda juba sõlmitud lepingut kehtetuks, küll aga on tegemist rikkumisega, mis annab teistele kaasomanikele õiguse nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel, kui kaasomanik on tekitanud sellise lepingu sõlmimisega teistele kaasomanikele kahju. Seega tekivad kaasomanike vahel sisesuhtes võlaõiguslikud nõuded. Teistel kaasomanikel võib tekkida ka AÕS § 71 lg 2 alusel nõue, saada nende osadele vastavas osades ühisest asjast saadavat kasu. Probleemiks võib kujuneda ka olukord, kus teised kaasomanikud soovivad ise kinnisasja kasutada viisil, mis ei võimalda kinnisasja jahindusliku kasutamise lepingut täita lepingu sõlminud kaasomanikul.
Kokkuvõte
Kaasomandis oleva kinnisasja suhtes jahindusliku kasutamise lepingu sõlmimine on oluline otsustus koht, mida kaasomanikud peavad omavahel ühiselt arutama ja konsensuse saavutama. Juhul kui konsensust ei saada ja mõni kaasomanik vastava lepingu ikkagi sõlmib, riskib ta sellega, et teistel kaasomanikel võivad tekkida tema suhtes erinevad nõuded. Samuti võib juhtuda, et lepingu sõlminud kaasomanik ei suuda lepingut täita (nt maad anda jahipiirkonna kasutajale sihtotstarbeliseks kasutamiseks) ning sellest tulenevalt tekivad teisel lepingupoolel kaasomaniku suhtes omakorda erinevad võlaõiguslikud nõuded. Soovitus eelviidatud probleemide vältimiseks kaasomanikele on see, et enne kinnisasja jahindusliku kasutamise lepingu sõlmimist tuleb kaasomanikel omavahel suhelda ning arutada lepingu plusse ja miinuseid. Selgitada välja kaasomanike huvid ja soovid seoses lepinguga ning vajadusel lepingut täiendada või muuta nii, et see oleks vastuvõetav kõigile kaasomanikele. Juhul kui ise ei olda kursis spetsiifilise lepinguga või kaasomanike vaheliste õigussuhetega, siis on alati mõistlik pöörduda lepingute sõlmimise ja kaasomanike õiguste ja kohustuste küsimuste osas spetsialisti poole, kes saab anda õiguslikult adekvaatset ja asjakohast infot.
Teet Lehiste
Advokaat
[1] RKTKo nr 3-2-1-51-11 p 17.
