Praktikas on tihti küsimuseks, et kaasomandis olev hoone vajab remonti, osa kaasomanikest aga selle vastu huvi ei tunne ning ei soovi kulusid kanda. Sageli, eriti kui on välja kujunenud kasutuskord arvatakse, et „minu peakohal katus läbi ei lase ja seetõttu pole minu asi hoonet remontida“. Mida sellisel juhul ette võtta?

Selleks, et sellele küsimusele vastata tuleb kõigepealt selgitada, mida kaasomand endast kujutab. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Sellest nähtub selgelt, et kaasomand ei ole mitte kindlaks määratud reaalosad kinnistule (hoonele) vaid kogu kinnistu kuulub ühiselt kõikidele kaasomanikele ning vaid omandiõigus sellele on kindlaksmääratud mõttelistes osades. Seda on korduvalt toonitanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt nt Riigikohtu  04.05.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.2).

Seaduses on ka sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (AÕS § 72 lg 1).

Nimetatud õigusnormist tekib omakorda küsimus, kas selleks, et kaasomandis olevat asja remontida, peavad sellega olema kõik kaasomanikud nõus (kaasomanike kokkulepe) või piisab mitme kaasomaniku korral üksnes kaasomanike enamuse otsusest.

Kõigepealt, arvestades, et kaasomanike otsus eeldab üheaegselt nii kaasomanike kui nende osade enamust (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8), siis häälteenamusega otsustamise võimalust ei ole, kui kinnistul on üksnes kaks kaasomaniku, sõltumata isegi sellest kui suured omandiosad kummalegi kaasomanikele kuuluvad. Sellisel juhul on remondi tegemiseks reeglina vajalik mõlema kaasomaniku nõusolek (kokkulepe).

Õigusalases kirjanduses on selgitatud, et tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse jäävad muuhulgas nö kaasomandi eseme valitsemise küsimused, st remonditööde korraldamine jm ehitustööd, osa pindade üürile andmine tulu saamiseks, et katta valitsemise kulusid, raha kogumine kaasomanike käest (P. Varul jt, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn „Juura“ 2014, lk 310). Seega on hoone tavapärased remonditööd sellised, mida võib otsustada kaasomanike häälteenamusega.

Juhul, kui kaasomanik või kaasomanikud oma häält ei anna, samas aga on remondi tegemine vajalik, on võimalik kaasomanike nõusolekute saamiseks pöörduda ka kohtu poole. Nimelt on AÕS § 72 lg 5 sätestatud, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Riigikohus on selgitanud, et nimetatud õigusnorm annab muuhulgas võimaluse kaasomandi valitsemiseks vajalikeks kokkulepeteks vastu olnud tahteavalduste saamiseks ning TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga asendamiseks (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Seega, kui siiski ei ole võimalik teiste kaasomanike vastasseisu tõttu kaasomandi eset remontida, saab seda teha kohtu abiga.

Lisaks sellele, AÕS § 72 lg 4 järgi võib teha nn hädapäraseid remonditöid ka teiste kaasomanike nõusolekuta ning selleks tehtud põhjendatud kulutused vastavalt teiste kaasomanike omandiosade suurusele neilt välja nõuda. Seejuures tuleb aga arvestada, et tööd ja kulutused, mida selle sätte järgi ilma teiste kaasomanike nõusolekuta saab teha, peavad olema TsÜS § 63 p-i 1 mõttes vajalikud kulutused – so kulutused, millega üksnes säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Küsimusi on tekitanud ka see, mida pidada TsÜS § 63 p-i 1 mõttes vajalikeks kulutusteks. Õigusalase kirjanduse järgi on selle hindamisel, kas kulutused olid vajalikud, määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused eseme säilimiseks vajalikud või ilma nende tegemiseta oleks sattunud eseme säilimine ohtu. Seejuures on märgitud, et hinnata tuleb ka, kas vastava kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik. Näiteks võib läbilaskva katuse parandamiseks tehtavad kulutused olla vajalikud kulutused TsÜS § 63 p-i 1 tähenduses, kuid terve katuse väljavahetamine sinna alla ei käi, seda juhul, kui asja säilimise ohu oleks saanud kõrvaldada ka olemasoleva katuse parandustöödega (P. Varul jt, Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn „Juura“ 2010, lk 210 – 211). Riigikohtu tsiviilkolleegium on pidanud vajalikeks kulutusteks aga näiteks ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi renoveerimise kulutusi, amortiseerunud küttesüsteemi vahetamise kulutusi ja katuse renoveerimise kulusid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-16, p 14 ja Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 28). Seega tuleb kulutuste „vajalikkuse“ hindamisel kaaluda igal konkreetsel juhul asjaolusid eraldi.

Kulud tuleb hüvitada aga mõistlikus ulatuses, st kulutusi ei hüvitata nende tegijale ulatuses, mis ületab kulutuste kohalikku keskmist turuhinda (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-11, p 11).

Muude kulutuste (millega asja parendatakse või need on üksnes toreduslikud – vt TsÜS § 63 p-d 2 ja 3) hüvitamiseks võib Riigikohtu selgituste järgi kaasomanikul olla alust VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 (käsundita asjaajamine) alusel (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

Seega isegi kui üks kaasomanikest teostas mingid remonditööd ilma teiste kaasomanike nõusolekuta pidades ennast AÕS § 72 lg 4 alusel ekslikult selleks õigustatuks, siis võib ta vastavate eelduste olemasolul nõuda teistelt kaasomanikelt samuti tehtud kulutuste hüvitamist.

Selleks peavad olema täidetud VÕS § 1018 sätestatud järgmised eeldused: 1) teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine (lg 1); 2) isikul puudub õigus või kohustus tegu teha (lg 1); 3) isikul on tahe tegutseda teise isiku kasuks ehk asjaajajal on soov soodustada teist isikut (lg 2) ja 3) mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3  ettenähtud tingimustest.

AÕS § 75 lg 1 on sätestatud, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega, kui kaasomanikud ei lepi kokku teisiti tuleb ka kaasomandi eseme remontimiseks tehtud kulutused jagada kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandiosa suurusele.

Eelnev näitab, et kaasomandis oleval kinnistul asuva hoone remontimiseks ja selleks tehtud kulutuste jagamiseks (hüvitamiseks) on võimalusi ka siis kui mõni kaasomanik mingil põhjusel ei ole nõus ühist asja korras hoidma. Sarnased põhimõtted kehtivad muuhulgas ka korteriomandi kaasomandieseme remondi puhul, kuid siin tuleb lähtuda eeskätt korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatust.

Siiski ei pruugi iga kord tulemuse saavutamine lihtne olla. Seetõttu on mõistlik konsulteerida mõne vastava valdkonna spetsialistiga.

 

Ardi Rebane

Advokaat