Kui kinnisasjal on omanikke rohkem kui üks, siis on mõistlik sõlmida kaasomanike kasutuskorra kokkulepe. Kasutuskorra kokkulepe tagab kindla teadmise selles, mida iga omanik võib teha ja millised on igaühe kohustused, seal hulgas, millised on kohustused teistega arvestada. Üldistatult öeldes tagab kasutuskorra kokkulepe selguse omanike vahelistes suhetes ning seeläbi ka hea omavahelise läbisaamise.
Heanaaberlike suhete seisukohast ei ole vähe oluline see, et kasutuskorra kokkulepe on lõpuni läbi mõeldud ja kõik olulised küsimused lepingus kirja pandud. Aeg-ajalt on tulnud ette olukordi, kus kasutuskorra kokkuleppes jääb reguleerimata kaasomanike vaheliste rahaliste suhete küsimus. Oluliseks osutub see küsimus kindlasti siis, kui mõni kaasomanik saab kasutada suuremat pinda, kui tema kaasomandi mõttelise osa suurusele tegelikult vastab. Näiteks ükskord puutusin kokku olukorraga, kus paarismaja omanikud otsustasid elamut laiendada selliselt, et kumbki omanikest pidi enda osale juurdeehituse tegema. Üksmeelselt valmistati juurdeehituse teostamiseks ette kõik dokumendid. Tegelikkuses läks nii, et juurdeehituse teostas vaid üks kaasomanikest. Seetõttu tekkis peale juurdeehituse valmimist olukord, kus tema kasutas suuremat osa elamust, olgugi et kummalegi kaasomanikule kuulus ½ kinnistust. Ja sellest vaidlused algasid, sest juurdeehituse tegemata jätnud omanikul tekkis kadedus ning talle tundus ebaõiglane, et kuigi kinnistu kuulub neile võrdselt, saab teine kaasomanik kasutada suuremat osa elamust. Sellise olukorra lahendus oleks olnud lihtne, kui kaasomanikud oleksid eelnevalt leppinud kokku selles, et sõltumata juurdeehituse realiseerimisest, ei ole kummalgi omanikul kohustust maksta teisele mingit hüvitist juurde ehitatava pinna kasutamise eest.
Tegelikult on ka lihtsamaid juhtumeid, kus sarnased küsimused tõusetuvad. Sageli on välja kujunenud olukord, mille kohaselt mõni kaasomanikest kasutab ehitisest suuremat osa, kui tema mõttelisele osale tegelikult vastab. Kuigi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal võivad kõik kaasomanikud võtta seda loomulikuna, et tal ei tule selle tõttu teistele rahalist hüvitist maksta, tuleks see kokkuleppesse siiski kirja panna. Senine kohtupraktika on taolisi kokkuleppeid tõlgendanud selliselt, et kui kasutuskorra kokkuleppes tasu küsimust puudutatud ei ole, siis võib iga kaasomanik tasuküsimuse hiljem tõstatada, mis eelkõige tähendab võimaliku hüvitise nõuet selle kaasomaniku poolt, kes tegelikkuses kasutab ehitisest väiksemat osa, kui tema omandiosa (mõttelise osa) suurusele tegelikult vastab.
Seega ei tohi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel unustada, et kuigi eelkõige reguleeritakse sellise kokkuleppega ühise asja kasutamist, on kinnisvara omamisega paratamatult seotud erinevad rahalised aspektid.
Ahti Kuuseväli
Advokaat
