Ehitise kasutusloa andmisest keeldumise võib kaasa tuua ehitusprojektis või ehitamise ajal tehtud olulised muudatused ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis.
Eelmises ehitusõiguse artiklis käsitlesime põgusalt olukorda, kus ilmneb ehitustegevuse käigus detailplaneeringu täpse järgimise võimatus ning seega ehitustegevuse mittevastavus ehitusprojektile[1]. Säärastel juhtudel võimaldab seadus kõrvaldada kõrvalekalle detailplaneeringuga sätestatust projekteerimistingimuste väljastamisega. Põnevamaks läheb olukord, kui kõrvalekallet ei õnnestu projekteerimistingimustega kõrvaldada, kuid muudatuse olemus ei ole nii ulatuslik, et vajaks uue detailplaneeringu kehtestamist või projekteerimistingimuste väljastamist.
Vastavalt ehitusseadustiku (EhS) § 55 p 5 võib keelduda kasutusloa andmisest, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt erineb ehitusprojekti muudatuste või ehitamise ajal tehtud muudatuste tõttu oluliselt ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist. Viimasest tulenevalt tasub märkida, et seadusandja on haldusorganile andnud teatava diskretsiooni otsustada, kas kasutusloa andmine on asjaolusid arvestades ning põhjendatud huve kaaludes õigustatud ja lubatav. Riigikohus on sedastanud, et ehitusprojekti ebaolulised muudatused ei ole kasutusloa andmisest keeldumise aluseks (3-17-505 p 9). Kuna kasutusluba on oma olemuselt haldusakt, siis kasutusloa väljastamine toimub pädeva asutuse poolt läbiviidava haldusmenetluse tulemusena.
Riigikohus on varasemalt selgitanud, et kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt. Seega tuleb haldusorganil juhul, kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise vajadust. Vaid juhul, kui ehitusloa muutmine või kehtetuks tunnistamine ei ole võimalik (näiteks kui ehitusloa adressaadi usalduse kaitse kaalub üles avaliku või kolmandate isikute huvi), saab õigusvastasele ehitisele kasutusloa anda õiguspäraselt (3-3-1-63-10 p 20). Kuigi EhS § 55 p 5 seotud kohtupraktika on pigem napp, ilmestab Riigikohtu poolt kujundatud praktika veel hiljutist Tallinna Halduskohtu 24.03.2022 lahendit asjas nr 3-21-170, milles leiti, et kasutusloa saab anda ka siis, kui ehitist on ebaseaduslikult laiendatud võrreldes ehitusprojektiga. Kasutusloa andmisel on pädeval asutusel kaalutlusõigus vaatamata EhS § 55 näiliselt imperatiivsele sõnastusele.
Riigikohus on haldusasjas nr 3-17-505 lugenud oluliseks lahknevuseks ehitusprojektist hoone algselt planeeritust kõrgus 1,5m rohkem (5m asemel ca 6,5m) ehk ca 30% erinevus.
Eelviidatud Tallinna Halduskohtu lahendis leiti, et üksnes hoone ehitisaluse pinna suurenemine 20% võrra (s.o 75,5m2 asemel 90,6m2) ei ole oluline erinevus ehitusloas sätestatust ning üksnes arvnäitajast ei saa olulist erinevust lõplikult hinnata.
Kasutusluba väljastav haldusorgan teostab kaalutlusõigust eelkõige EhS § 1 ja § 8 koostoime valguses, mille kohaselt on ehitise kasutamisel eesmärgiks tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus ning välistada kolmandate isikute õiguste ja avaliku huvi ülemäärane riive. Olgu siinkohal mainitud, et kasutusloa andmine on ilmselgelt võimatu juhul, kui ehitise ehitamiseks oli nõutav ehitusteatis või ehitusloa olemasolu (EhS § 53).
Seega kokkuvõtvalt tuleb iga ehitist ja selle kõrvalekallet ehitusprojektist hinnata eraldiseisvalt ning kindlat valemit, millega tuvastada ehitisele tehtud olulised muudatused ehitusprojektist, ülaltoodu kontekstis ei ole. Selge on see, et igasugune muudatus ei võimalda veel kasutusloa andmata jätmist. Keerulisemaks võib seejuures osutuda haldusorgani ja kasutusloa taotleja erinev arusaam ehitisele tehtud olulistest ja ebaolulistest muudatusest, milles selguse võib luua alles erimeelsusi lahendav kohtuotsus.
Gert-Omar Tamuri
Jurist
