Soetades endale kodu, tuleb arvestada sellega, et korterelamud ei pruugi alati olla korterelamud õiguse mõttes. See tähendab, et korterit ostes tasub teha selgeks see, kas müügis on konkreetne korteriomand või müüakse üksnes mõttelist osa kinnistust, millel asub elamu, aga mis ei ole jagatud korteriomanditeks.
Sageli on just õdusa asukohaga kodud – näiteks Kalamajas ja Nõmmel – tegelikult korteriomanditeks jagamata, mis tähendab, et osta ei ole võimalik konkreetset korteriomandit. Sageli müüakse mõttelist osa elamust. Selline kinnistu koos elamuga on mitme isiku kaasomandis ning paremal juhul on olemas kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, mis määrab ära iga kaasomaniku õiguse kasutada selles elamus asuvat konkreetset korterit.
Sellist ostu sooritades tasub teada, et ostes mõttelist osa, mitte korteriomandit, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. See ei kehti, kui müüakse kaasomanikule või lähisugulasele. Miks ostueesõigusega arvestamine on oluline, selgitan ühe lihtsa näite varal.
Ants ostis endale Nõmmele kodu, mis oli mõtteline osa kinnistust, millel oli neli kaasomanikku ja kus asus nelja korteriga elamu. Enne ostmist küsis müüa kõigilt teistelt kaasomanikelt, et kas keegi kaasomanikest sooviks ise seda mõttelist osa osta, kuid keegi naabritest ostusoovi ei avaldanud. Kui Ants oli omanikuks saanud ja korterisse sisse kolinud, otsustas üks naabritest, et soovib siiski seda korterit ise osta. Kuna seadus talle sellise õiguse annab, siis oli Ants silmitsi mitme probleemiga. Esiteks pidi Ants loobuma oma unistuste kodust ja leidma uue. Kuigi ostuhuviline naaber maksab Antsule kinni müügihinna, tekkis Antsul vajadus oma pangaga laenuleping ennetähtaegselt lõpetada. Samal ajal ei olnud Antsul kohe olemas uut kohta, kuhu kolida ning Ants pidi ajutiselt kolima üüripinnale ja asuma otsima uut kodu, mida endale soetada. Õnneks ei olnud jõudnud Ants veel selles korteris ümberehitusi teha, mis tal plaanis olid. Pettumus, palju asjaajamist ning kolimiskulud olid Antsule aga garanteeritud.
Kaasomaniku ostueesõiguse puhul tuleb arvestada sellega, et kaasomanikul on õigus ostueesõigust kasutada kahe kuu jooksul alates Antsu ja müüja vahelise müügilepingu saamisest. Ehk siis enne müügilepingu sõlmimist väljendatud soovimatus Antsu kodu ise osta, ei võta kaasomanikult õigust hiljem ümber mõtelda. Teavitamisel tuleb arvestada sellega, et kaasomanikul on õigus saada lepingu koopia, ainuüksi müügi toimumisest teavitamisest ei piisa, teavitada tuleb ka müügilepingu tingimustest. Enne ostu tasub läbi mõtelda ka see, kui kergesti on kaasomanikud kättesaadavad. Osad kaasomanikud ei pruugi samas majas elada, mis tähendab, et nende teavitamine võib osutuda oodatust keerukamaks.
Seaduse kohaselt peab müügilepingu tingimused tegema kõigile teistele kaasomanikele teatavaks müüja, aga kindluse mõttes võiks kokku leppida selles, et müügi toimumisest teavitab teisi kaasomanike notar või siis Antsu olukorras olev ostja ise. Kindlasti tuleb selline teavitamine ka fikseerida, et oleks selge, millisest ajast on kaasomanikud lepingutingimustest teadlikud. Kui kõigi kaasomanike teavitamisest (müügilepingu koopia saamisest) on möödunud kaks kuud, siis võib Ants kergendatult hingata ja olla kindel, et jääb ostetud kodu omanikuks nii kauaks, kui ta ise seda müüa soovib.
Hoidmaks ära pettumust ja lisakulutusi, tasub Antsu olukorras oleval ostjal kaaluda võimalust, et ta ei koligi enne uude koju, kui on möödunud kaks kuud kõigi kaasomanike teavitamisest.
Ahti Kuuseväli
Vandeadvokaat
