Artikli pealkirjas püstitatud küsimuse lahendamiseks tuleb esmalt teha selgeks kaldakinnisasja mõiste, olemus ja eripära.
Kinnisasja definitsiooni kohaselt on kinnisasi maapinna piiritletud osa ehk maatükk (TsÜS § 50 lg 1). Tavapäraselt omab kinnisasi igast küljest ühist piiri naaberkinnisasjadega. Siit aga tulenebki kaldakinnisasja erinevus tavapärasest kinnisasjast. Nimelt kaldakinnisasjal on üheks piiriks avaliku veekogu kaldajoon mitte teine naaberkinnisasi. Asjaõigusseadus sätestab kaldakinnisasja omandi ulatuse konstitutiivselt, millise § 133 lg 1 kohaselt ulatub kinnisomand avaliku veekogu kaldajooneni ning kaldajoon on veekogu tavaline veepiir. Seega sõltub kaldakinnisasja piir, omandi ulatus ning pindala sellest, kus asetseb avaliku veekogu kaldajoon. Avalikud veekogud on nimetatud veeseaduses (§ 23) ning seega näiteks kinnistute omanikud, kes omavad kinnistuid Peipsi järve või Võrtsjärve kaldal on kaldakinnisasja omanikud. Samamoodi on näiteks Saaremaal ja Hiiumaal jt saartel ning mandril kõik mere kaldani ulatuvad kinnistud kaldakinnisasjad.
Mis on aga praktikas kaldakinnisasjade puhul probleemiks saanud, kui on soovitud selle kaasomandit lõpetada reaalosadeks jagamise viisil?
Tavapäraselt on kaldakinnisasja nagu ka tavapärase kinnisasja puhul võetud kaasomandi lõpetamisel aluseks kinnistu suurus (pindala), mis on märgitud vastava kinnistu kinnistusraamatusse. Paraku on selline lähenemine kaldakinnisasja puhul ekslik, sest olukorras, kus tavapärase kinnisasja piirid oluliselt ei muutu ajas, siis vastupidiselt kaldakinnisasja piirid ja seeläbi ka selle suurus muutub ajas ja seda tulenevalt avaliku veekogu kaldajoone muutusest. Eelkõige on kaldajoone muutus tingitud loodulikest protsessidest: nt maapinna kerkimine või meri uhub setteid kaldale. Selliselt kinnistusraamatu andmetele tuginedes võib juhtuda, et osa maad, mis kuulub kaldakinnisasja omandi hulka jääb kaasomandi lõpetamisel arvestamata. Pahatahtlik kaasomanik võib sellist olukorda enda huvides ära kasutada, kui tugineb kinnistusraamatus olevatele vanadele kaldakinnisasja pindala andmetele. Seetõttu tuleb kaldakinnisasja puhul veenduda, kas maakatastris ja kinnistusraamatusse kantud piiri ja pindala andmed ikka vastavad tegelikule faktilisele olukorrale looduses. Oluline on märkida, et Maa-amet ise uuendab avalike veekogude nagu Läänemere, Peipsi järve ja Võrtsjärve kaldajoone andmeid iga kaheksa aasta tagant.[1] Kuid selle 8 aasta sees võib kaldajoon juba olla oluliselt muutunud ja kui kaasomanik soovib selle 8 aasta sees kaasomandit lõpetada, siis tuleb selgeks teha, kus on sellel ajahetkel konkreetselt kaldakinnisasja piir ja mis on kaldakinnisasja pindala suuruseks. Kui kaldakinnisasja piirid ja pindala on selged, siis on võimalik kaldakinnisasja jagada reaalosadeks lähtudes maakorralduse nõuetest (MaaKS § 5). Eelkõige tuleb siin appi litsentseeritud maamõõtja, kes teeb vajalikud mõõdistused ja koostab Maa-ameti jaoks vajalikud katastriüksuste moodustamise toimikud.
Seoses kaldakinnisasjade piiriandmete pideva muutumisega ja tekkinud piirivaidlustega on muudetud maakatastriseadust ja teisi seaduseid, millised muudatused jõustusid 27.03.2023. Seaduse muudatustega loodi õiguslik alus, et katastripidajal (Maa-amet) oleks võimalik olemasolevaid piiriandmeid ETAK-i[2] andmete alusel parandada ja muuta maakorraldustoiminguid tegemata. Seaduse muudatuste abil on Maa-ametil võimalik maastikuobjekti igakordse asukoha muutumise korral korrigeerida katastriandmed tegelikule faktilisele olukorrale vastavaks. Eesmärgiks on andmeid automatiseeritult uuendada ja ajakohastada. Avalike veekogude kaldajoonega seotud piiriandmete parandamiseks on lisatud maakatastriseadusesse asjaõigusseadusest tulenevate põhimõtete elluviimiseks asjakohased menetlus- ja ruumireeglid. Näiteks MaaKatS § 193 lg 5 kohaselt avaliku veekogu taandumise korral pikendatakse katastriüksuse avaliku veekogu kaldajoone suunal kulgevaid viimaseid ühiseid piirilõike sirgjooneliselt avaliku veekogu kaldajooneni või kuni pikendatavate piirilõikude lõikumiseni. Selliste seaduse muudatustega on võimalik kaldakinnisasjade piiri- ja pindala andmeid hoida ajakohastena jooksvalt, mis peaks ka hõlbustama kaldakinnisasjade kaasomandi lõpetamist reaalosadeks jagamise viisil.
Riigikohtu seisukoht on olnud, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise viisil on kõige keerulisem kaasomandi lõpetamise viis üldse. Kui jagatavaks kinnisasjaks on veel kaldakinnisasi, siis võib selline kaasomandi jagamine olla veelgi keerulisem, tulenevalt kaldakinnisasja eripäradest. Seetõttu on mõistlik pöörduda kaldakinnisasja kaasomandi lõpetamise küsimustes spetsialisti poole, kes saab antud küsimustes aidata leida kaasomanikul parima võimaliku lahenduse.
Teet Lehiste
Advokaat
[1] Eesti topograafia andmekogu asutamine ja andmekogu pidamise põhimäärus § 10 lg 6.
[2] Eesti topograafia andmekogu