Üürisuhe kätkeb endas peaaegu alati üürileandja riski, et üürniku makseraksuste korral on keeruline panna nõudeid üürniku vastu maksma, kuna üürnikul puudub vara, mille arvel nõudeid rahuldada. Üürileandja pandiõigus on instrument, mis on loodud kaitsma üürileandja huve. Samas on seadusandja tasakaalustanud üürileandja pandiõigust üürniku spetsiifiliste õigustega, mis peaksid tagama selle, et üürniku huve pandiõiguse teostamisel ülemääraselt ei kahjustata.

Üürileandja pandiõiguse praktiline väärtus on seotud peamiselt kahe asjaoluga.

Esmalt võimaldab üürileandja pandiõigus mõjutada üürnikku oma rahalisi kohustusi üürileandja ees korrektselt täitma ja isegi kui üürnikul tekkivad makseraskused, siis olema üürileandjaga ausas diskussioonis. Avatud ja õigeaegne diskussioon võimaldab leida lahendusi, mis on pandiõiguse teostamisega võrreldes mõlemale poolele vähem ebamugavad ja hõlbustavad lahendusteni jõudmist.

Teiseks kaitseb pandiõigus üürileandjat üürniku maksejõuetuse olukorras, sest isegi kui üürnik peaks pankrotistuma, siis on üürileandjal õigus oma nõuete rahuldamisele panditud esemete arvel eelisjärjekorras. Üürnikul ei pruugi peale üüriruumis olevate kaupade ja ruumide sisustuse muud vara ollagi. Üürileandja pandiõiguse oskuslik kasutamine võib tagada üürileandja nõuete rahuldamise isegi siis, kui ülejäänud võlausaldajate nõuded üürniku pankrotistumise korral jäävad rahuldamata.

Millele pandiõigus laieneb?

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 305 lõike 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses.

Lihtsustatult öeldes tähendab üürileandja pandiõigus seda, et üürniku kohustuste rikkumise korral võib üürileandja üüritud kinnisasjal olevad asjad maha müüa, et üürilepingust tulenevad üürniku kohustused täita. Lisaks ruumide sisustusele võib üürileandja müüa ka üüripinna kasutamise juurde kuuluvaid asju. Selleks on näiteks kaubad või tootmisseadmed, mida üürnik oma majandustegevuse raames kasutab.

Seadus näeb ette siiski piirangud, millega tuleb üürileandja pandiõiguse teostamisel arvestada. Lihtsustatult öeldes ei ole üürileandjal õigust müüa asju, mis ei kuulu üürnikule, vaatamata sellele, et need üüripinnal asuvad. Selline piirang ei kehti siiski olukorras, kus üürileandja ei teadnud ega pidanudki teadma, et asjad kuuluvad kolmandale isikule. Üüripinnal kauplust pidav müüja võib pakkuda oma riiulitel kaupu, mis kuuluvad kolmandale isikule (näiteks tootjale). Siinkohal saab üürniku jaoks praktilise tähenduse harva kasutatav omandireservatsiooniga müük, mis tähendab, et müüdud kaup kuulub müüjale seni, kuni ostja on selle eest täies ulatuses tasunud. Suured kaubandusketid võtavad muuhulgas müügiks kaupu nn realiseerimise peale, mis tähendab, et kauplus müüb kolmanda isiku kaupu ja maksab nende eest müügi hinna alles pärast seda, kui on ise kauba müüdud saanud. Nii kaua kuulub kaup tegelikult isikule, kellelt kaupluse pidaja kaubad on hankinud. Sellistele kaupadele, kui üürileandja neid asjaolusid teab, üürileandja pandiõigus ei laiene.

Nendel üürnikel, kelle majandustegevus seondub kolmandatele isikutele kuuluvate kaupade müügi või hoidmisega, on mõistlik teavitada oma äri iseloomust üürileandjat juba üürilepingu sõlmimisel. Teavitus tagab selle, et üürileandja peab arvestama sellega, et mitte kõige suhtes, mis üüripinnale tuuakse, ei saa ta vajadusel oma pandiõigust teostada. Üürileandja huvides oleks omakorda määratleda võimalikult täpselt see, millised asjad kuuluvad üürnikule endale ja millised eelduslikult kolmandatele isikutele. Kui sellised selgitused on üürilepingu sõlmimisel antud, siis on üürileandja pandiõiguse teostamisel vähem vaidlusi ning asjatuid kohtuskäimisi.

Erandlikult on piiratud üürileandja pandiõiguse teostamine isegi üürnikule endale kuuluvate asjade suhtes. Seadus ütleb, et pandiõigus ei ulatu asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet. Sellisteks võivad olla asjad, mille üürnikust teenuse osutaja omandab oma nimel kuid tellija arvel, samuti tellija poolt teenuse osutajale teenuse osutamiseks üleantud asjad. Neid olukordi võib ette tulla näiteks rätsepa teenuste osutamisel, mööbli valmistamisel, kullassepa töödel jne. Kõik sõltub siiski konkreetsetest asjaoludest ning nende hindamisel tuleb arvestada, et sellise piirangu mõte on kaitsta kolmandate isikute õigusi, kes on üüriruumides olevate asjade omandamiseks teinud kulutusi.

Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

Üürileandja pandiõigusega on tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Riigikohtu hinnangul tagab üürileandja pandiõigus ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja üürileandja poolt asjade säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi.

Oluline on arvestada, et üürileandja saab pandiõigust teostada ainult selliste nõuete rahuldamiseks, mille osas on üürnikul tekkinud võlgnevus. See tähendab, et kui üürileandja ei lõpeta üürilepingut aga müüb maha näiteks üüriruumis oleva uue sõiduauto, mille väärtus ületab üürivõlga, siis ülejäänud müügist saadava raha peab ta üürnikule üle andma. Uue üürivõla kartus ei õigusta võlga ületava raha jätmist endale.

Tulevikus tekkivate üürniku kohustuste osas võib üürileandja panditud esemeid enda kontrolli alla võtta ja müüa, kui see on seotud võimalike edasiste kuludega asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks.

Kokkuvõttes

Selleks, et segadust ning asjatuid tülisid vältida, on soovitatav rääkida pooltel juba üürilepingu sõlmimisel läbi see, millised üüriruumidesse toodavad asjad on üürniku enda omad ja millised kolmandate isikute omad. Seejuures ei pea neid asju konkreetselt üles lugema, piisab oluliste tunnuste kirjeldamisest, mis aitavad neid asju üksteisest eristada. Selline teave on soovitatav fikseerida üürilepingus või selle lisas.

Kui pandiõigus on nagu üürileandja malakas üürniku distsiplineerimiseks, siis seaduses on üürnikule antud kiiver, millega ennast kõige kurjemate hoopide eest kaitsta. Lähitulevikus on plaanis käsitleda aspekte, mis seonduvad üürileandja pandiõiguse praktilise teostamisega ja vahendeid, mis sellises olukorras kaitsevad üürniku.

Ahti Kuuseväli

Vandeadvokaat

Artikkel avaldatakse ka ajakirjas RUP – laiahaardelises finants-, majandus- ja õigusajakirjas.