Minu poole pöördus tuttav küsimusega, kellelt ta saab kahju hüvitist nõuda, kui põllumajandusmaa, mida ta rendib, võõrandatakse rendileandja poolt kolmandale isikule ning uus põllumaa omanik (uus rendileandja) soovib sõlmitud põllumajandusliku rendilepingut lõpetada.
Võlaõigusseaduse (VÕS) 16. peatükk, mis käsitleb rendilepingut, ei anna otsesõnu eeltoodud tuttava küsimusele vastust. Vajaliku juhise saab VÕS §-st 341, mille kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut. Seega tuleb vastust tuttava küsimusele otsida üürilepingu sätete juurest (vt VÕS-i 15. peatükk).
Üürilepingu üleminekut üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel reguleerib VÕS § 291. Sama sätte lõike 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Eeltoodust järeldub, et põllumajanduslikust rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele põllumaa omanikule (rendileandjale) hetkest, mil kinnistusregistris on muudetud kinnistu omanikukanne ja kinnistusregistrisse on kinnistu II jakku kantud sisse uus põllumaa omanik.
VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu, võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Antud sättest tuleneb uue rendileandja õigus põllumajanduslik rendileping rentnikuga lõpetada, kuid seda juhul, kui uus rendileandja teavitab rentniku lepingu lõpetamisest kolme kuu jooksul rendilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust (s.o põllumaa omanikuks saamisest = omanikukanne kinnistusraamatus). Sisuliselt on tegemist erakorralise põlumajandusliku rendilepingu ülesütlemise alusega, mille rakendamisel tuleb rendileandjal juhinduda seadusest tulenevatest tähtaegadest ja vormist. Seadus näeb põllumajandusliku rendilepingu puhul ette pikemad ülesütlemise tähtajad ja tähtaegade erisuse, kui on sätestatud üürilepingu kohta.
Kuidas aga jääb vastutusega vana ja uue rendileandja osas? Seaduse kohaselt, kui uus rendileandja ütleb tähtajalise rendilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega rentnikule tekkinud kahju eest (VÕS § 323 lg 2). Eeltoodust tulenevalt vastutab eelmine põllumaa omanik (rendileandja) põllumajandusliku rendilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest rentnikul tekkida võivate kahjude eest.
Teet Lehiste
Advokaat
