Kirjutasin oma 06.04.2024.a blogiartiklis https://heta.ee/kaasomandis-oleval-kinnistul-asuva-hoone-korrashoiust-ja-selle-kulude-jagamisest/ kaasomandis oleval kinnistul tööde tegemisest ja võimalusest neid kulutusi õiglaselt jagada.

Riigikohus on oma uuemas praktikas samuti seda küsimust käsitlenud. Seejuures on tsiviilkolleegium oma seniseid seisukohti muutnud. Arvestades seda pean ma vajalikuks veidi uusi seisukohti tutvustada, et kaasomanikud saaksid kinnistule kulutuste tegemisel õigesti käituda.

Kõigepealt on Riigikohus oma selgitustega oluliselt täpsustanud seda, mida saaks pidada TsÜS § 63 p-i 1 tähenduses vajalikeks kulutusteks ning seeläbi, mida võiksid kaasomanikud AÕS § 72 lg 4 või korteriomanikud KrtS § 37 lg 1 alusel ilma teiste kaasomanike või korteriomanike nõusolekuta teha ja teistelt kaasomanikelt või korteriomanikelt vastavalt nende omandiosade suurusele hüvitist nõuda.

Varem pidas Riigikohus asja säilitamiseks vajalikeks kulutusteks näiteks ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi renoveerimise kulutusi, amortiseerunud küttesüsteemi vahetamise kulutusi ja katuse renoveerimise kulusid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-16, p 14 ja Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 28).

Madalamate astmete kohtupraktikas mindi aga veelgi kaugemale. Näiteks leidis Tartu Ringkonnakohus on oma 27.01.2017.a määruses tsiviilasjas nr 2-16-7100, et kui kaasomandi esemeks olev hoone vajab remontimist ning kui remonditööde edasilükkamine viib selleni, et hoone väärtus ajapikku väheneb, siis on kaasomanikul õigus teha vajalikke remonditöid ka ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kaasomaniku õigus teha ühepoolse otsustuse alusel vajalikke remonditöid ei ole piiratud üksnes hädaabinõudega. On piisav, kui ilma nende abinõude tarvitusele võtuta oleks asja säilimine ja heakord ka mõnevõrra pikemas perspektiivis ohustatud ning et majanduslikult on mõistlik teostada koheselt vajalikud tööd, mis edaspidi niikuinii ette tuleks võtta. Näiteks asjaolu, et hoonel ei pruugiks senise olukorra jätkudes tekkida võrreldes olemasoleva seisundiga olulisi täiendavaid kahjustusi veel paari lähema aasta jooksul, ei tähenda, et tegemist ei võiks olla vajalike töödega TsÜS § 63 p 1 mõttes, mida kaasomanikul on õigus ette võtta ka teiste kaasomanike nõusolekuta (vt viidatud lahendi p 11).

30.aprill 2025.a määruses tsiviilasjas nr 2-21-12405 selgitas aga Riigikohus, et toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik üksnes siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: 1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning 2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Sealjuures, selgitas Riigikohus, et vahetu kahju tekkimise oht on siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Lisaks leidis kohus, et Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike.

Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on aga Riigikohtu hinnangul sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Abinõu on sobiv, kui see soodustab eelnimetatud eesmärkide saavutamist, ning vajalik, kui samu eesmärke ei ole võimalik saavutada muu, korteriomanike (kaasomanike) ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva, ent vähemalt sama tõhusa abinõuga. Seetõttu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud tavaliselt ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada (vt Riigikohtu 30. aprill 2025.a määrus tsiviilasjas nr 2-21-12405, p-d 26 -28).

Seega on Riigikohtu uute seisukohtade kohaselt AÕS § 72 lg 4 või KrtS § 37 lg 1  kohaldatav üksnes äärmiselt kiireloomuliste kinnistu kahjustamist või selle hävimist vältivate toimingute ja selleks tehtud kulutuste puhul. Seejuures on sellisteks töödeks üksnes minimaalsed kiireloomulised tööd, st nii-öelda augu lappimised või näiteks tööd, mis võimaldavad ajutiselt kaasomandis oleva tehnosüsteemi toimimist jätkata. Muud suuremad tööd või tööd, mille tegemisega annab oodata, tuleb aga lahendada sõltuvalt tööde iseloomust kas kaasomanike või korteriomanike otsusega või kokkuleppega.

Need Riigikohtu selgitused on iseenesest olulised, sest piiravad senist kohtute laialivalguvat käsitlust, mis AÕS § 72 lg 4, KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 eesmärki ja tähendust arvestades oli kohati juba liigne.

Teiseks muutis Riigikohus aga ka oma varasemat seisukohta, mille kohaselt muid tehtud kulutusi, mis ei olnud  TsÜS § 63 p-i 1 mõttes vajalikkeks kulutusteks, sai kaas- või korteriomanikelt tagasi nõuda käsundita asjaajamise (VÕS § 1018 lg 1 ja § 1023 lg 1) või alusetu rikastumise (VÕS § 1027 ja § 1042 lg 1) sätete alusel.

Riigikohus märkis ka, et kulutuste hüvitamise nõuded reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). Kulutustuste tegemiseks on vaja vähemalt kaasomanike või korteriomanike otsust ja kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis ei ole tal üldjuhul üldse õigust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist (vt viidatud lahendi p 32).

Arvestades neid Riigikohtu seisukohti muutub raskemaks nende tööde tegemine, mis nii-öelda pikas perspektiivis aitaksid kaasomandi eset säilitada või parendada. Korteriomanike puhul on mõne korteriomaniku vastuseisu korral veel võimalik ühistu üldkoosolekul häälteenamusega asi ära otsustada, kui aga on vajalik kaasomanike kokkulepe, siis olukorras kus üks kaasomanikest tööde ja kulutuste tegemisest keeldub, on võimalik asi lahendada üksnes  läbi AÕS § 72 lg 5 ja TsÜS § 68 lg 5 kokkuleppeks vajalike tahteavalduste asendamise kohtulahendiga.

Uute, veel tegemata tööde ja kandmata kulutuste puhul on eelnevat arvestades iseenesest (kohtute töökoormust ja kohtuasjade kestvust arvestades küll mitte kiire ja odav) lahendus olemas. Tekib aga küsimus, mis saab kuludest, mis senist praktikat arvestades on juba kaas- või korteriomaniku poolt heauskselt tehtud ning mida varasemalt oli võimalik käsundita asjaajamise, alusetu rikastumise või korteriomandi puhul (nt kui korteriühistu oma korrashoiukohust ei täitnud) ka kahju hüvitamise nõude teel (VÕS § 115 lg 1) korteriomanikule või kaasomanikule mitte langevas osas tagasi nõuda (vt nt Riigikohtu 23.10.2019.a otsus tsiviilasjas nr 2-17-131006, p 13 ja Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p-d 29 – 31). Lisaks oli võimalik näiteks kaasomandi lõpetamisel kulutuste hüvitise nõuded AÕS § 77 lg-st 2 ja 3 tulenevate hüvitisnõuetega tasaarvestada, mis andis kaasomanike suhtes õiglase lahenduse. Kommenteeritud Riigikohtu seisukohti arvestades muutuvad need nõuded problemaatiliseks (või võimatuks). See tekitab varem kulutusi teinud kaas- või korteriomaniku suhtes aga ebaõiglase olukorra.

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on selgitanud, et Põhiseaduse §-st 10 tuleneb õiguskindluse põhimõte. Kõige üldisemalt peab see printsiip looma kindluse kehtiva õigusliku olukorra suhtes. Õiguskindlus tähendab nii selgust kehtivate õigusnormide sisu osas (õigusselguse põhimõte) kui ka kindlust kehtestatud normide püsimajäämise suhtes (õiguspärase ootuse põhimõte). Õigusselguse põhimõtte kohaselt peab isikul olema võimalik piisava selgusega ette näha, missuguse õigusliku tagajärje üks või teine tegu kaasa toob (vt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus kohtuasjas nr 3-4-1-16-05, p 20). Olen seisukohal, et need põhimõtted peaksid kehtima mitte ainult seaduste vaid ka kohtu tõlgenduste kohta. Seda enam, et (kuigi kohtupretsedent meil ametlikult õiguse kohustuslikuks allikaks ei ole) kujundavad tegelikkuses Riigikohtu seisukohad kogu järgnevat kohtupraktikat.

Kuidas eelpoolkirjeldatud juhtumeid edaspidi õiglaselt lahendada loeme loodetavasti uutest Riigikohtu lahenditest.

 

Ardi Rebane

Vandeadvokaat