Riigikohus tegi 23.10.2024 lahendi tsiviilasjas nr 2-22-2159, mis on kaasomandi lõpetamise vaidlustes märgilise ja õigusselgust loova tähendusega. Teadupärast on üheks kaasomandi lõpetamise viisiks kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel (AÕS § 77 lg 2). Seaduse kohaselt tuleb sellisel viisil kaasomandi lõpetamisel müügist saadud raha jagada vastavalt kaasomanike kaasomandi mõtteliste osade suurustele.
Praktikas oli kujunenud aga arusaam, et sellisest seaduses sätestatud raha jagamise määratlusest saab kõrvale kalduda, kui kinnisasja suhtes kehtib kaasomanike vaheline kasutukord. Kaasomanik, kes oli kasutuskorra alusel enda ainukasutuses olevat osa parendanud leidis tihtipeale, et tema peaks saama kaasomandi lõpetamisel suurema summa raha kui teine kaasomanik, kes parendusi ei olnud teinud. Riigikohus ütles värskes lahendis otse välja, et nii see ei ole ja avalikult enampakkumisel kinnistu müügist saadud raha tuleb jagada ikkagi kaasomanike vahel ära vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustele.
Riigikohus leidis, et kasutuskord ei määratle kaasomandi kuuluvust, vaid reguleerib üksnes kaasomanike vahel kinnisasja kasutamist. Seega on kogu kinnisasi tervikuna kõigi kaasomanike kaasomandis ja seda ei muuda kokkulepitud kasutuskord. Riigikohus selgitas, et kaasomandi osa on kinnisasja füüsiliselt piiritlemata mõtteline osa ühisest omandist ning on ekslik pidada mõnd hoonet või hoone osa ainult ühe või teise kaasomanikule kuuluvaks. Ei saa lähtuda kaasomandi lõpetamisel uuemast ega vanemast hooneosast ja tuvastada nende väärtuseid. Praktikas on asutud kasutuskorra alusel kasutatavaid ruume või hoone osasid eraldi hindama, mitte ei ole kinnisasja kui tervikut lastud hinnata ning leitud, et kaasomandi müügi tulem tuleb jaotada kasutuskorra kohaselt ainukasutuses olevate osade väärtuste järgi. Selliselt aga kalduti kõrvale AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud tulemi jaotamise põhimõttest, so kaasomandi müügi tulem tuleb jaotada kaasomandi mõtteliste osade suuruse järgi.
Riigikohus selgitas ka seda, et kaasomanikel on võimalik kokku leppida seaduses sätestatud erinevalt, st nt avaliku enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt. Selline kokkulepe peab aga olema notariaalses vormis. Samuti on kaasomanikel võimalik kohtuliku kompromissiga eeltoodud viisil kokku leppida seadusest erinevalt.
Riigikohus tõi eraldi välja, et ekslik on seisukoht nagu enampakkumise tulemi jaotamisel mõtteliste osade suuruse järgi tekib ühel kaasomanikul teise vastu alusetu rikastumise nõue. Kaasomanikule kuulub mõtteline osa ühisest omandist ja kaasomandi mõtteline osa ei ole kindlaksmääratud osa kinnisasjast või hoonest. Sel põhjusel ei saa ka üks kaasomanik teise arvel rikastuda pelgalt põhjusel, et tulemi jagamisel lähtutakse kaasomandi mõttelise osa suurusest. Seaduse kohaselt eeldab alusetu rikastumine, et üks isik rikastuks teise isiku arvel ilma õigusliku aluseta. Omandiosa suurusest lähtuva hüvitise saamiseks on kaasomanikul aga õiguslik alus, mis tuleneb AÕS § 77 lg-st 2. Olukorras, kus üks kaasomanik on kasutuskorra järgi tema ainukasutuses olevat kinnisasja osa parendanud, on tal võimalik esitada vastav kulutuste hüvitamise nõue teise kaasomaniku vastu. Selliselt ei pea parendusi teinud kaasomanik tundma ebaõiglust, et tema arvelt teine kaasomanik oleks mingilgi viisil rikastunud.
Riigikohus kinnitas samas lahendis üle ka varasema menetluskulude jaotuse kohtupraktika kaasomandi lõpetamise vaidlustes. Kehtiv praktika on see, et maakohtus jäävad menetluskulud poolte endi kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõigi kaasomanike huvides. Riigikohus selgitas, et TsMS § 171 lg 1 sätestab üksnes erisuse kõrgema astme kohtute menetluskulude jaotusele. Apellatsioon- ja kassatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kannab kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata.
Kokkuvõtvalt tegi Riigikohus väga olulise lahendi kaasomandi lõpetamise vaidlustes. Sellest lahendist tulenevalt on võimalik ära hoida kaasomanike vahelisi vaidluseid enampakkumise tulemi jaotamise küsimuses ja ka selles küsimuses, mis puudutab kaasomandis oleva kinnisasja turuväärtuse hindamist.
Teet Lehiste
Vandeadvokaat
