Hiljutine kinnisvara ostubuum on teinud paljud uuteks vastvalminud kodude omanikeks. Unistuste kodu ostmisel ja sinna sissekolimisel on kõik roosiline kuniks see seda enam ei ole, sest elamise käigus hakkab välja tulema ehituspraaki ja ilmneb muid puudustena käsitatavaid kõrvalekaldeid. Iseenesest ei pruugi asja kasutamist selline puudus esialgus üldse segada, halvemal juhul tuleb puuduse kõrvaldamiseni leida asenduspind (nt katuse vahetamise vajaduse ilmnemisel).

Õhku jääb küsimus, kes ja kui kaua vastutab koduomanikule ebamugavuste põhjustamise eest?

Mõistagi vastutab müügilepingust või töövõtulepingust tulenevate puuduste eest müüja või töövõtja, olgu ta siis uusarenduste puhul äriühingust ehitaja või müüja, samuti füüsilisest isikust müüja. Töövõtuga on tegemist juhul, kui ehitaja ja tulevase koduomaniku vahel on sõlmitud leping ehitise valmistamiseks (elamu, korteriomand jne.), mis kohustab ühtlasi selle omandi üle andma. Müügilepingu puhul ehitise valmistamise kohustust ei ole, vaid müüja kohustub andma juba olemasoleva ehitise omandi üle.

Kui asi ei vasta lepingutingimustele, peab töövõtja või müüja puudused kõrvaldama või hüvitama kahju, mis on ostjal tekkinud puuduse likvideerimise käigus. Ennekõike peab ostja töövõtjat või müüjat kindlasti puudustest teavitama ja laskma asi korda teha. Töövõtja või müüja on kohustatud hüvitama ka kogu muu kahju, mida ostja on pidanud kandma tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavusest, sh asenduspinna üürimine puuduste likvideerimise ajaks.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lõike 2 kohaselt on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis aastat. Sama sätte teise lause kohaselt ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Tegemist on erisättega TsÜS § 146 lõikest 1 tuleneva üldise tehingust tuleneva nõude kolme aastase aegumistähtajale. Olukorras, kus uusehitis on kohe peale omandamist uuesti võõrandatud, võib uus ostja esitada müüja vastu nõudeid alates ehitise valmimisest viie aasta jooksul. Müüjal, kes uusehitise kohe peale omandamist võõrandas, tekib seega regressnõue esmase müüja või töövõtjast ehitaja vastu, vastavalt kas müügilepingule või töövõtulepingule.

Erisättena kohaldatav viie aastane aegumistähtaeg uusehitiste puhul kohaldub ka tarbijalemüügi ja -töövõtu olukorras, mis müügilepingute puhul on kaks aastat ja töövõtulepingute puhul kolm aastat (TsÜS § 146 lõige 1). Olgu täiendavalt öeldud, et müügilepingute puhul algab aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale ning töövõtu puhul üldjuhtudel töö valmimisest või vastuvõtmisest.

Lõpetuseks on Riigikohus sedastanud, et osal juhtudel võib nõude aegumise vastuväitele tuginemine olla vastuolus hea usu põhimõttega. Juhul, kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest (ehitise vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest) olla hea usu põhimõttega vastuolus (RKTKo 2-16-14644 p 16).

Gert-Omar Tamuri

Jurist